부동산의 물리적 개념

부동산의 물리적 개념

공인중개사 공부자료

부동산의 물리적 개념은 자연, 공간, 위치, 환경 등으로 구분하며, 부동산 활동의 대상인 유형(有形)적 측면의 부동산을 이해하는 데 도움이 된다.

 

1.자연

 

토지를 자연으로 파악할 때는 자연환경(natural environment)으로 정의 할 수 있다. 자연환경은 햇빛, 바람, 기후, 강, 하천, 지하자원, 토양 등을 일컫는다.

 

(1) 자연물이라는 관점에서의 토지

① 자연물로서의 토지는 공급량이 한정되어 있기 때문에 경제이론의 원칙이 그래도 적용되기가 어렵다.
② 이용에 있어서도 국가적인 차원의 합리적인 조정이 필요하며 사회성 공공성이 특히 강조된다.
③ 자연자원으로서의 부동산의 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 특히 밀접한 관련이 있다.
④ 개발보다는 보전을 더욱 중시하는 노력이 필요하게 된다.

 

(2) 경제적 측면에서의 토지

① 인간에게 일정한 지표를 제공한다.
② 교통관계에서 특정한 위치를 제공한다.
③ 농산물을 재배하는 지력을 제공한다.
④ 생산요소 중 하나로 생산활동의 물적 요소가 된다.

 

2. 공간

 

(1) 부동산의 3차원 공간

부동산은 수평공간 · 공중공간 · 지중공간의 3차원공간으로 구성되어 있다. 공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미한다. 따라서 부동산활동은 공중 · 지표 · 지하를 포함히는 3차원 공간을 대상으로 전개한다. 부동산의 공간개념은 건물의 고충화, 집합건물의 등장으로 그 중요성이 높아지고 있으며 고가도로, 지하철, 터널 동은 입체공간의 개념과 관계가 있다. 부동산의 재산가치는 3차원의 공간개념인 수평공간 · 지중공간 · 공중공간의 가격으로 평가한다. 또한 공간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산가치로 본다면, 이는 부동산을 단순히 물리적 측면뿐만 아니라 경제적 측면을 포함하여 복합적 측면에서 파악한 것이다. 공간으로서의 부동산의 개념은 부동산의 특성 중 영속성과 밀접한 관련이 있다.

 

(2) 부동산소유권의 공간적 범위

부동산의 소유권은 공간적 범위에 따라 지표권, 공중권, 지하권 등으로 구분된다.

 

① 지표권(surface right) : 토지소유자가 토지 지표를 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 동의 권리를 말한다. 예컨대, 지표수를 이용하는 등의 권리도 이에 해당하는 것으로 물에 관한 권리 등이 있다. 물에 관한 권리 (water right)는 ‘물을 이용할 수 있는 권리’와 ‘수면하의 토지소유권에 관한 권리’로 구분된다. 학자들의 견해에 의하면 물에 관한 권리는 유역주의와 선용주의로 나뉘며, 우리「민법」에서는 유역주의를 채택하고 있다.

ⓐ 유역주의 (riparian doctrine) : 특정인에게 물에 대한 독점적 사용권을 인정하지 않고, 타인에게 위해를 가하지 않는 한도 내에서 물을 골고루 사용해야 한다는 원칙이다. 어느 누구도 물을 독점적 · 배타적으로 사용할 수 없으며, 비교적 물이 흔한 습윤지역에서 인정된다.
ⓑ 선용주의 (prior appropriation doctrine) : 다른 사람보다 먼저 도착한 사람이 물을 독점적 · 배타적으로 시용-하고도 남은 물이 있다면 다음에 도착한 사람이 이를 사용한다는 원칙을 말한다. 비교적 물이 귀한 건조지역에서 인정된다.

 

② 지하권(subsurface right) : 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 시용-할 수 있는 권리를 말한다. 국가에 따라서는 지하권을 토지소유자의 권리로 모두 인정하는 나라도 있지만 일부만을 인정하는 나라도 있다. 우리나라에서는 광업권의 객체인 광물에 대하여는 토지소유자의 소유권이 미치지 못한다고 본다. 즉, 토지 에 대한 소유권은 「광업법」에 의한 광물(금속, 비금속, 유전)의 조광권(租鑛權) 이나 「항공안전법」에 의한 항공로에 대해서는 영향을 미치지 않는 것으로 규정되어 있다. 최근에는 지하공간의 이용이 증대되고 초고층건물이 늘어남에 따라, 토지소유권의 구체적 범위의 해석에 대해서는 법원의 판단에 의존하기도 한다. 서울시의 조례에서는 토지의 용도와 이용 상태에 따라 한계심도 이내의 토지의 경우, 지하공간 이용 시 깊이에 따른 이용저해율을 적용하여 보상할 수 있도록 규정하고 있다.

 

③ 공중권(air right) : 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고, 정당한 이익이 있는 범위 내에서 이용·관리할수 있는 권리를 말한다. 공중권은 사적 공중권과 공적 공중권으로 구분할 수 있다.

ⓐ 사적 공중권 : 일정범위의 공중공간을 토지소유자 개인이 사용할 수 있는 권리를말한다.
ⓑ 공적 공중권 : 일정범위 이상의 공중공간을 공공기관이 공익목적의 실현을 위하여 사용할 수 있는 권리로서, 항공기의 운항이나 전파의 교신 등에 이용된다.

 

(3) 부동산소유권의 내용적 범위

부동산소유권의 내용을 구성하는 권리에는 점유권 · 사용권 · 처분권 등이 있다.

 

① 점유권(right to possession) : 대상부동산에 대한 사실적인 지배, 즉 점유라는 사실을 법률요건으로 하여 생기는 물권을 말한다. 여기서 사실적 지배란 사회관념상 물건이 어떤 사람의 지 배하에 있다고 인정되는 관계를 말한다.

 

② 사용권(right to use) : 소유권에 법적인 하자가 없고 그 용도가 사회질서에 반하지 않는 한, 타인의 간섭 없이 대상부동산을 사용하고 수익할 수 있는권리를 말한다.

 

③ 처분권(right to disposition) : 부동산의 전부나 일부를 처분하여 대상 부동산이 가지는 교환가치를 실현할 수 있는 권리를 말한다. 부동산 소유권자는 대상부동산을 양도하거나 담보권을 설정하여 자신의 권리를 처분할수 있다.

 

3. 위치

 

(1) 개념

위치란 어떤 특정 장소가 갖는 시장성 · 지형 · 지세를 의미한다. 농경사회에서는 농산물의 생산력 때문에 토지의 비옥도를 중요시하였으나, 산업사회에 들어서면서 토지의 이용목적상 위치를 중요시하고 있다. 부동산의 특성 중 절대적 위치는 부동성(不動性) 과, 상대적 위치는 인접성과 밀접한 관련이 있다.

 

(2) 위치가치

마샬(A Marshall)은 위치의 중요성을 강조하여 그의 저서 여러 곳에서 ‘위치의 가치 (situation value)’ 라는 표현을 시용-하였다. 부동산의 위치가치는 부지의 선정주체 · 용도 · 규모에 따라 그 높고 낮음이 다양하게 부여된다. 또한 토지의 위치가치는 환경가치와 밀접한 관련이 있어 상호 경쟁 · 보완적 영향을 준다.

 

(3) 위치와 접근성의 문제

① 접근성의 개념 : 접근성 (accessibility) 이란 어떤 목적물에 도달하는 데 시간적 · 경제적 · 거리적 부담이 적은 것을 말한다. 허드(R. M. Hurd)는 “지가는 경제적 지대에 바탕을 두며, 지대는 위치에, 위치는 편리함에, 편리함은 가까움에 의존한다." 라고 하여 지가는 접근성에 의존함을 강조하였다. 위치의 양부에 따라 부동산의 유용성이 달라지고 가격의 차이가 발생한다. 따라서 부동산에 있어서는 근접성이 아닌 접근성이 중요하며, 접근성이 좋을수록 부동산의 입지조건은 양호하고 그 가치는 높다.

 

② 접근성의 특징

ⓐ 접근의 대상물 : 어떤 대상물에 대해 접근성이 좋아도 그 대상물이 인간생활에 위험성을 주거나 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이 된다.
ⓑ 접근의 정도 : 대상물이 인간생활을 위해서 필요한 경우라도 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다. 예: 시장 안의 주택
ⓒ 거리와 접근성 : 거리가 가까워도 접근성이 나쁜 경우가 있다.
· 거리는 가까워도 주차장이 원거리에 있는 경우
· 가로의 횡단문제로 실거리보다 우회해야 하는 경우
· 근거리이지만 일방통행 관계로 우회해야 하는 경우
· 동일 건물이라도 출입구의 위치에 따라 접근성이 다른 경우

 

4. 환경

부동산의 환경이란 어떤 부동산을 에워싼 자연적 · 사회적 · 물리적 · 경제적 제 상황을 말한다. 부동산은 환경의 구성분자로서 환경으로부터 큰 영향을 받는다. 즉, 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상예 영향을 미친다. 부동산활동 및 현상은 환경으로부터 지배와 영향을 받으며 적응하도록 하고 있다. 최근의 부동산활동 중 특히 주거에 있어서 생태학적 환경요소를 중시하는 경향이 있다.

 

 

부동산의 물리적 개념 문제

부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은?
① 토지 지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 등의 권리를 지표권이라 한다.
② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는 권리를 공중권이라 한다.
③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다.
④ 토지 소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하권이라한다.
⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다.

 

부동산학의 개념 중 물리적 개념과 가장 거리가 먼 것은?
① 자연
② 위치
③ 환경
④ 공간
⑤ 자본

 

부동산학의 물리적 개념 중 공간으로서의 부동산과 가장 거리가 먼 것은?
① 부동산은 수평공간 · 공중공간 · 지하(지중)공간의 3차원공간으로 구성되어 있다.
② 부동산활동은 공중 · 지표 · 지하(지중)를 포함하는 3차원 공간을 대상으로 전개한다.
③ 부동산의 소유권은 공간적 범위에 따라 지표권, 공중권, 지하권 등으로 구분된다.
④ 공간으로서의 부동산의 개념은 부동산의 특성 중 영속성과 밀접한 관련이 있다.
⑤ 부동산의 재산가치는 3차원의 공간개념 중 주로 수평공간의 가격으로 평가한다.

 

부동산의 물리적 개념 중 자연으로서의 부동산(토지)과 가장 거리가 먼 것은?
① 자연물로서의 토지는 공급량이 한정되어 있기 때문에 경제이론의 원칙이 그대로 적용되기가 어렵다.
② 자연물로서의 토지는 이용에 있어서도 국가적인 차원의 합리적인 조정이 필요하며 사회성·공공성이 특히 강조된다.
③ 경제적 측면에서의 토지는 인간에게 일정한 지표를 제공하며, 생산요소 중 하나로 생산활동의 물적 요소가 된다.
④ 자연자원으로서의 부동산(토지)의 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 특히 밀접한관련이 있다.
⑤ 자연자원으로서의 부동산(토지)의 개념을 강조하면 보전보다는 개발을 더욱 중시하는 노력이 필요하게 한다.

 

부동산의 물리적 개념 중 위치와 접근성에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 접근성이란 어떤 목적물에 도달하는 데 시간적 · 거리적 · 심리적 · 경제적 부담이 적은 것을 말한다.
② 접근성이 좋을수록 부동산의 입지조건은 양호하고 그 가치는 항상 높다.
③ 사람이 찾는 빈도가 높지 않은 부동산이나 강한흡입력 · 독점력이 있는 부동산 등은 접근성이 중요시되지 않을 수도 있다.
④ 토지의 위치가치는 환경가치와 밀접한 관련을 갖고 상호 경쟁 · 보완의 영향을 준다.
⑤ 위치로서의 부동산의 개념은 부동산의 특성 중 절대적 위치는 부동성(不動性)과, 상대적 위치는 인접성과 밀접한 관련이 있다.

 

부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적 · 경제적 · 기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해히는 것을 말한다.
② 「민법」상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
③ 기술적 개념의 부동산은 생산요소, 자산, 공간, 자연 등을 의미한다. (물리적 개념 = 기술적 개념)
④ 준부동산은 등기 · 등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.
⑤ 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합부동산이라 한다.