부동산의 인문적 특성 개념

토지가 인간과 어떤 관계를 가질 때 나타나는 특성으로서, 인간과 부동산의 관계를 의미한다. 이는 부동산 생활관계에서 인간이 인위적으로 부동산에 부여한 특성이다. 따라서 인위적이고 후천적이며 가변적인 특성이다.

용도의 다양성

(1) 의의
토지는 일반재화와는 달리 그 용도가 다양하여 2개 이상의 용도가 경합하는 것이 통상이다. 토지는 1차 · 2차 · 3차산업용지, 주거용지, 공공용지 등으로 쓰이며 같은 용도에 쓰이는 경우라도 그 규모와 이용방법이 항상 동일하지 않다. 따라서 부동산가격원칙 중 최유효이용의 원칙에 근거를 두어 부동산의 오용방지에 기여해야 한다.

(2) 용도의 다양성으로부터 파생되는 특징
① 최유효이용의 판단 근거가 된다. 또한 그로 안한 재산상의 가치를 증대시키는 요인이 되기도 한다.
② 적지론(適陽倫 광의의 입지론)의 근거가 된다.
③ 가격다원할에 있어 논리적 근거를 제공한다.
④ 토지의 새로운 용도를 개발하는 창조적 이용을 가능케 한다.
⑤ 이행과 전환을 가능케 한다.
⑥ 부동산의 용도전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능케 한다.

병합 · 분할의 가능성

(1) 의의
토지를 목적 등에 따라 효과적인 이용을 위하여 그 면적을 법률이 허용하는 한도에서 인위적으로 적정한 규모로 합치거나 나누어서 사용할 수 있는 성질을 말한다. 그러나 이러한 병합이나 분할은 일정한 지적 행정절차에 의하여 지적공부상에 정리를 하여야 한다. 토지의 효과적인 분할 · 병합과 최유효이용은 불가분의 관계에 있다.

(2) 병합 · 분할의 가능성으로부터 파생되는 특징
① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖게 한다.
② 합병 증감가 또는 분할 증감가를 발생케 한다.
③ 부동산평가에 있어서 가치원칙 중 균형의 원칙, 적합의 원칙, 기여의 원칙 등 지원을 가능케 한다.

위치의 가변성

(1) 사회적 위치의 가변성(사회환경성)
=> 사회적 환경의 악화(또는 개선) 또는 사회적 위치의 변화요인
① 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우
② 사회적 환경이 공장의 전입, 공원의 폐지, 학교의 이전 등으로 악화되는경우
③ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동
④ 도시형성 · 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

(2) 경제적 위치의 가변성
=> 부동산의 경제적 위치를 변화시키는 요인
① 수송 및 교통체계의 정비(도로 · 철도 · 전철 · 항만등의 신설 · 확장 · 개수) 등의 경우
② 경제성장 · 소득층때 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 경우
③ 물가 · 임금고용등의 상태로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 경우

(3) 행정적 위치의 가변성(행정의 지배성 · 피행정성 · 수행정성)
=> 토지의 이용 및 거래에 영향을 미치는 행정적 위치의 변화요인
① 일정지역을 토지거래허가제로 규제하는 경우
② 일정지역을 그린벨트로 지정, 대형건축허가의 금지
③ 부동산 양도소득세의 완화로 부동산 보유세제가 강화(각종 부동산 조세정책의 변화)되는 경우
④ 정부의 주택정책 · 산림정책의 변화, 도시계획의 변경, 토지이용의 공적계획 실시, 부동산가격공시제도의 변화 등

부동산의 인문적 특성 문제

토지의 특성에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 부동성은 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화되게 한다.
② 부증성은 생산비법칙이 적용되어 노동이나 생산비를 투입하여야만 생산할 수 있게 한다.
③ 영속성은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 되며, 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.
④ 용도의 다양성은 최유효이용의 성립근거가 된다.
⑤ 개별성은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품 간 대체관계를 제약한다.

부동산의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동성으로 인해 부동산시장은 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다.
② 개별성으로 인해 부동산상품 간 완전한 대체관계가 성립한다.
③ 부증성으로 인해 토지이용이 점차 집약화되는 경향이 있다.
④ 영속성으로 인해 재고시장형성을 가능하게 하고, 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을수 있다.
⑤ 용도의 다양성으로 인해 최유효이용 방법을 선택하게 된다.

부증성에 관한 특징으로 옳은 것은 모두 몇 개인가?
ⓐ 소유이익과 이용이익으로 분리가 가능하다.
ⓑ 토지에는 생산비의 법칙이 원칙적으로 적용되지 않는다.
ⓒ 공유수면의 매립 및 전환과 이행을 통한 공급을 가능케 한다.
ⓓ 사회성 · 공공성이 강조되고, 토지공개념이 나타난다.(개념에 없음)
ⓔ 중개업을 정착시킨다.
ⓕ 균형가격의 성립을 어렵게 하여 감정평가를 필요케 한다.(감정평가의 언급은 부동성, 부증성, 개별성에 있다.)
① 1개
② 2개
③ 3개
④ 4개
⑤ 5개

부동산의 특성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 부동성으로 인해 부동산활동을 국지화시키고 임장활동을 배제한다.
② 토지는 물리적인 측면에서는 영속성을 가지나, 경제적 가치는 주변상황의 변화에 의하여 하락될 수 있다.
③ 영속성으로 인해 토지는 감가상각에서 배제되는 자산이다.
④ 개별성으로 인해 부동산활동이 구체적이고 개별적으로 전개되며, 부동산시장에서 정보의 중요성이 증대된다.
⑤ 용도의 다양성으로 인해 토지이용 결정 과정에서 용도가 경합할 경우, 최유효이용할 수 있는 방안을 도출하여 실행하게 된다.

토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 영속성으로 인해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다.
② 부동성(위치의 고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다.
③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다.
④ 개별성 (이질성)으로 인해 부( ― ) 의 외부효과가 발생한다. (부동성과 인접성으로 인해)
⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다.

부동산의 인문적 특성에 관한 설명 중 잘못된 것은?
① 후천적 · 인위적 · 가변적 특성이다.
② 인간본성과의 결합 때문에 나타나는 특성이라기보다는 부동산 자체가 갖는 특성이다.
③ 부동산과 인간의 관계에서 부동산에 나타나는 특성이다.
④ 인간의 부동산 생활, 곧 부동산활동과 현상으로부터 도출되어지는 특성이다.
⑤ 견해에 따라 국토성, 다용도성, 분합성, 환경성 등으로 분류될 수 있는 특성이다.

부동산의 특성 중 용도의 다양성으로부터 파생되는 특징에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 최유효이용의 판단 근거가 되며, 그로 인한 재산상의 가치를 증대시키는 요인이 되기도 한다.
② 이행과 전환을 가능케 한다.
③ 부동산 용도전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능케 한다.
④ 적지론(適地論)의 근거가 되며, 창조적 이용을 가능케 한다.
⑤ 개개의 부동산을 독점화시키며, 부동산활동이나 현상을 개별화시킨다. (개별성)

부동산의 특성 중 병합 · 분할의 가능성과 관련된 설명으로 틀린 것은?
① 토지의 효과적인 병합 · 분할과 최유효이용은 불가분의 관계에 있다.
② 용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖게 한다.
③ 합병 증감가 또는 분할 증감가를 발생케 한다.
④ 부동산활동 및 부동산현상을 국지화하여 지역분석의 필요성을 요구한다. (부동성)

⑤ 병합이나 분할은 일정한 지적행정절차에 의하여 지적공부상에 정리를 하여야 한다.

사회적 위치의 가변성에 해당되지 않는 것은?
① 주거환경의 악화
② 인구상태 및 가구 구조의 변화
③ 공장의 전입
④ 학교의 이전
⑤ 수송 및 교통체계의 정비