나지와 건부지의 개념과 평가

나지와 건부지의 개념과 평가

공인중개사 공부자료

나지(株地)

나지란 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 · 수익을 제한히는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다 (표준지공시지가 조사· 평가 기준 제2조 제4호). 또한 경작이나 농업용 토지로도 이용되지 않고 있는 토지이며, 지상에 건축물이 없으므로 거래에 번거로움이 없어 시장성이 높다. 건부지에 비하여 최유효이용이 기대되기 때문에 매매에 있어서 가격이 비싸며, 토지가격에 대한 감정평가의 기준이 된다.

 

건부지(建附地)

건물이 토지상의 부가물 부지로 제공되고 있는 토지로서, 건물 및 그 부지가 동일 소유자에게 속하고 당해 소유자에 의하여 사용되며, 그 부지의 사용· 수익을 제약하는 권리 등이 부착되어 있지 않은 토지이다. 그러나 건물 등의 용도에 제공되고 있는 토지이므로 지상에 있는 건물에 의하여 사용 · 수익이 제한되는 경우가 있다. 또한 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못한 경우, 나지에 비해 최유효이용의 기대가능성이 낮다.

 

건부감가와 건부증가

나지 평가액 > 건부지 평가액 => 건부감가 (원칙)
나지 평가액 < 건부지 평가액 => 건부증가 (예외)

1. 건부감가(建附減價)
   ① 건부감가란 건물 등이 부지의 최유효이용을 저해하는 경우에는 그러한 저해가 없는 경우보다 부지의 유용성이 저하되는데, 이처럼 부지상에 건물 등이 존재함으로써 부지에 대한 제약분을 부지 가격 에서 감가하는 것을 말한다.
   ② 건부감가는 나지가격을 기준으로 측정하며 , 공법상의 규제가 완화되었을 때 주로 발생한다.
   ③ 건부감가는 지상의 건물이 견고할수록, 건물의 면적이 클수록 크다
2. 건부증가(建附增價)
   ① 건부증가란 건물이 존재함으로 인하여 건부지가 나지보다 가격 이 높은 경우로서 예외적 현상에 해당한다.
   ② 건부증가는 공법상의 규제가 강화되었을 때 주로 발생한다.
   ③ 재개발구역 지정결정, 택지개발 예정구역 지정결정, 소수잔존자 보상대상 지역결정, 개발제한구역 지정결정, 용적률과 건폐율규제 강화결정 등의 경우 발생한다.

 

 

나지와 건부지 관련 문제

나지(棟地)와 건부지(建附地)의 평가와 관련된 설명으로 틀린 것은?
① 일반적으로 건부지 평가액은 나지 평가액을 상한으로 하여 평가된다.
② 건부지 평가액이 나지 평가액보다 높게 평가되는 경우도 있다.
③ 건부감가(建附減價)는 나지가격을 기준으로 측정되며, 공법상의 규제가 완화되었을 때 주로 발생한다.
④ 건부감가는 지상의 건물이 견고할수록, 건물의 면적이 클수록 크다.
⑤ 건부증가(建附增價)는 재개발구역 지정결정, 택지개발 예정구역 지정결정, 개발제한구역 지정결정, 용적률과 건폐율 규제완화 결정 등의 경우에 발생한다 .

 

토지의 분류에 따른 용어의 설명으로 옳은 것은?
① 나지(株地)란 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용 · 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 토지이다.
② 건부지(建附地)란 건물이 토지상의 부가물의 부지로 제공되고 있는 토지로서, 나지의 평가액은 건부지로서의 평가액을 한도로 한다.
③ 이행지(移行地)란 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지로서, 반드시 지목변경이 뒤따른다.
④ 후보지(候補地)란 용도지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지로서, 반드시 지목변경이 뒤따른다.
⑤ 공한지(空閑地)란 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지이다.

 

"( ）란 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용 · 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다.” 에서 ( ) 안에 들어갈 토지의 용어는?
① 대지(堡地)
② 획지(劃地)
③ 필지(御也)
④ 나지(株地)
⑤ 공지(空地)

 

다음은 토지에 관하여 설명한 내용들이다. 옳은 것을 모두 고른 것은?
ⓐ 택지는 토지에 건물 등의 정칙물이 없고 공법이나 사법의 제한을 받는 토지를 말한다.
ⓑ 획지는 법률상의 단위개념으로 소유권이 미치는 범위를 말한다.
ⓒ 이행지는 용도적 지역의 분류 중 세분된 지역 내에서 용도에 따라 전환되는 토지를 말한다.
ⓓ 후보지는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.
ⓔ 건부지는 관련 법령이 정하는 바에 따라 재난 시 피난 등 안전이나 일조 등 양호한 생활환경 확보를 위해, 건축하면서 남겨놓은 일정면적 부분의 토지를 말한다.
① ⓒ
② ⓐ, ⓑ
③ ⓒ, ⓓ
④ ⓐ, ⓓ, ⓔ
⑤ ⓑ, ⓒ, ⓓ

 

토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ⓐ 나지(株地)란 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용 · 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다.
ⓑ 후보지(候補地)는 용도적 지역의 분류 중 세분된 지역 내에서 용도에 따라 전환되는 토지를 말한다.
ⓒ 이행지(移行地)는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.
ⓓ 필지(筆地)란 하나의 지번을 가진 토지로서 토지의 등기 · 등록의 단위를 말히는데, 토지소유자의 권리를 구분하기 위한 법적 개념이다.
ⓔ 공지(空地)는 지력 회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지를 말한다.
① ⓐ, ⓑ
② ⓐ, ⓒ
③ ⓐ, ⓓ
④ ⓑ, ⓒ, ⓓ
⑤ ⓒ, ⓓ, ⓔ