부동산의 자연적 특성 개념

토지가 본원적으로 지니고 있는 물리적 특성으로서 선천적이고 본질적이며 불변적인 특성이다.

부동성(지리적 위치의 고정성 또는 비이동성)

(1) 의의
토지의 위치는 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성이다. 이는 토지의 가장 큰 특징이며, 모든 부동산활동은 부동성을 전제로 전개된다. 이처럼 부동산의 위치가 고정됨으로써 부동산의 주변에서 일어나는 환경 조건들이 부동산의 가격에 항상 영향을 주게 되는데, 이를 외부효과(externality) 라 한다. 또한 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역 지정 등이 달라지고 그 이용상태도 달라질 수 있다.

(2) 부동성으로부터 파생되는 특징
① 부동산과 동산의 구별기준이 되고, 부동산권리의 공시방법이 동산과 다르게 되는 이론적 근거가 된다.
② 부동산활동 및 부동산현상을 국지화하여 지역마다 거래관행 임대료, 기대이율 등을 다르게 하며, 이로 인해 감정평가 시 지역분석의 필요성이 요구된다.
③ 부동산은 지역적으로 세분화되어 부분시장(sub-market, 하위시장)으로 존재한다.
④ 부동산활동을 임장(智譜)활동, 정보활동, 중개활동, 입지선정활동으로 만든다.
⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며, 정보에 의한 거래가 요구된다. 그러나 부동성으로 인해 부동산시장은 구체적 시장이 되기도 한다.
⑥ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며, 시장기능을 대행하는 감정 평가의 필요성이 제기된다.
⑦ 토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 미친다.
⑧ 부동산을 인근지역의 환경에 적합하게 이용하여야 하며, 그렇지 못할 경우 경제적 감가의 근거가 된다.
⑨ 부동산의 가격은 소유권, 기타 권리 · 이익의 가격이며, 담보가치의 안정성을 제공한다.
⑩ 동산과 비교하여 사회적 · 심리적 요인에 의한 영향이 상반활동으로 나타난다. 즉, 사회적으로 불안이 높아지면 부동산은 소유본능이 위축된다.
⑪ 일반상품과 같이 견본(sample)을 만들거나 진열하여 거래 · 판매를 할 수 없고, 부동산의 유통기구로서 부동산중개업이 제도화되는 이유가 된다.
⑫ 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세 수입의 근거가 될 수 있다.

영속성(내구성 · 불변성 · 비소모성 · 불괴성)

(1) 의의
사용이나 시간의 흐름에 의해서 소모와 마멸이 되지 않는다는 특성이다. 유용성의 측면에서는 변화할 수 있으므로 양면성을 가지고 있다(경제적 측면의 유용성).

(2) 영속성으로부터 파생되는 특징
① 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시키는 근거가 된다.
② 소모를 전제로 하는 재생산이론(再生産興命)이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.
③ 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.
④ 토지의 가치보존력을 우수하게 하며, 소유이익과 이용이익을 분리하여 타인으로 하여금 이용가능하게 한다. 따라서 부동산의 매매시장뿐만 아니라 임대차시장이 발달되어 있다.
⑤ 토지의 수익 등의 유용성을 영속적으로 만든다.
⑥ 부동산의 가치 (value)는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는 근거가 된다. 또한 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.
⑦ 부동산학에서 가치와 가격을 구별하게 하고, 가격 대신 가치라는 용어를 주로 사용하게 한다.
⑧ 저당권의 설정 및 할부금융의 근거가 된다.
⑨ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다.
⑩ 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.
⑪ 재고시장 형성에 영향을 준다. 또한 부동산의 유량(flow)공급뿐만 아니라 저량(stock)공급을 가능하게 한다.
⑫ 소유함으로써 생기는 자본이득(capital gain)과 소득이득 또는 운용이익(income gain)을 발생시킨다.

부증성(비생산성 · 불확장성 · 면적의 유한성 · 수량고정성) => 토지의 희소성의 근거

(1) 의의
① 거시적으로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며, 생산비를 투입하여 물리적으로 양을 늘릴 수 없다는 특성이다. 물론 택지조성이나 수면매립을 통해 토지의 양을 다소 증가시킬 수 있으나, 이는 토지의 물리적 증가라기보다는 토지이용의 전환 내지 유용성의 증가라는 측면에서 파악해야한다.
② 토지의 공급이 생선공급이 아닌 보유공급, 용도변경의 공급이 되게 하며 토지의 공급곡선을 수직으로 만드는 특성이다. 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니며 용도전환을 의미하는 것이다.

(2) 부증성으로부터 파생되는 특징
① 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 그 자체의 양을 늘릴 수 없다. 즉, 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 한다.
② 토지부족 문제의 근원이 되어 지가상승의 원인이 된다. 또한 감정평가제도와 공시지가제도가 마련되는 근거가 된다.
③ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급은 불가능하나 용도적 공급은 가능하다.
④ 토지의 희소성을 지속시킨다. 매립 등으로 농지의 양이 증가된 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다.
⑤ 토지의 공급제한으로 항상 부동산활동에 있어 최유효이용의 원칙에 근거가 된다.
⑥ 토지의 공급제한으로 인해 공급자경쟁보다는 수요자경쟁을 야기한다.
⑦ 토지이용을 집약화시킨다.
⑧ 자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다. 태양 광선, 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는 유한하여 소유욕을 발생시킨다.
⑨ 토지의 지대 또는 지가를 발생시키며 최유효이용의 근거가 된다.

개별성(비대체성 · 비동질성 · 이질성)

(1) 의의
부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인해 물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성이다. 이는 부동성에서 연유된 특징으로, 물리적으로는 비대체적이나 이용 측면에서는 대체가 가능하다.

(2) 개별성으로부터 파생되는 특징
① 표준지 선정을 어렵게 하며, 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 일물일가(一物一價)의 법칙 적용을 배제시킨다.
② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 · 구체화시키므로 개별분석의 필요성을 제기한다.
③ 개개의 부동산을 독점화시킨다.
④ 부동산활동이나 현상을 개별화시킨다.
⑤ 부동산학에 있어서 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다.
⑥ 권리분석이나 감정평가활동을 필요로 한다.

인접성(연결성)

(1) 의의
토지는 지표의 일부이기 때문에 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성이다. 특정 토지의 개발과 사용은 인접토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부효과, 즉 외부경제 및 불경제와 밀접한 관계가 있다.

(2) 인접성으로부터 파생되는 특징
① 각각의 부동산은 인접지와의 협동적 이용을 필연화시킨다.
② 토지이용에 있어 협동적 논리 주장의 근거가 된다.
③ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으킨다.
④ 가격형성 시 인접지의 영향을 받게 하며, 지역분석을 필연케 한다.
⑤ 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다.
⑥ 부동산의 용도 면에서 대체가능성을 존재케 한다.

부동산의 자연적 특성 문제

토지의 자연적 특성으로 인해 발생되는 부동산활동과 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.
② 토지의 개별성은 부동산활동과 현상을 개별화시킨다.
③ 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세 수입의 근거가 될 수 있다.
④ 토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.
⑤ 토지의 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다.

부동산의 특성과 파생적 특징에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 부동성은 지역별로 초과공급과 초과수요현상을 야기하게 하여, 지역 간의 균형을 어렵게 한다.
② 영속성으로 인해 임대차시장이 발달하게 되어 부동산은 소유와 이용이 분리된다.
③ 부증성은 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 토지에는 적용할 수 없게 한다.
④ 개별성은 개개의 부동산을 독점화시키고 비교를 곤란하게 하며 , 부동산학에 있어서 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다.
⑤ 인접성은 외부효과를 유발하고 개발이익의 사회적 환수의 논리적 근거를 제공한다.

토지의 자연적 특성인 부동성(不動性)의 파생적 특징으로 가장 거리가 먼 것은?
① 부동산과 동산의 구별기준이 되고, 부동산권리의 공시방법이 동산과 다르게 되는 이론적 근거가 된다.
② 부동산활동 및 현상을 국지화한다.
③ 지역분석의 필요성의 근거가 된다.
④ 토지에 감가상각의 적용을 배제시키는 근거가 된다.
⑤ 부동산활동을 임장(智譜)활동, 정보활동으로 만든다.

부동성(不動性)으로부터 파생되는 특징에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단체의 상이한 규제와 통제를 받는다.
② 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에 영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다.
③ 토지의 가치보존력을 우수하게 하고, 소유이익과 이용이익을 분리하여 타인으로 하여금 이용기능하게 하며, 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.
④ 부동산활동 및 부동산현상을 국지화하여 지역분석의 필요성이 요구된다.
⑤ 부동산활동을 임장(智譜)활동, 정보활동, 중개활동, 입지선정활동으로 만든다.

토지의 특성에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 부동성은 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화되게 한다.
② 부증성은 생산비법칙이 적용되어 노동이나 생산비를 투입하여야만 생산할 수 있게 한다.
③ 영속성은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 되며, 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.
④ 용도의 다양성은 최유효이용의 성립근거가 된다.
⑤ 개별성은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품 간 대체관계를 제약한다.

부동산의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동성으로 인해 부동산시장은 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다.
② 개별성으로 인해 부동산상품 간 완전한 대체관계가 성립한다.
③ 부증성으로 인해 토지이용이 점차 집약화되는 경향이 있다.
④ 영속성으로 인해 재고시장형성을 가능하게 하고, 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을수 있다.
⑤ 용도의 다양성으로 인해 최유효이용 방법을 선택하게 된다.

다음에 나열된 부동산의 특성으로 적합한 것은?
• 토지에 감가상각의 적용을 배제시키며, 소모를 전제로 하는 재생산이론(再生産理論)이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.
• 토지의 가치보존력을 우수하게 하며, 소유이익과 이용이익을 분리하여 타인으로 하여금 이용가능하게 한다.
• 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있게 하며, 저당권의 설정 및 할부금융의 근거가 되기도 한다.
① 부동성
② 부증성
③ 개별성
④ 영속성
⑤ 인접성

토지의 자연적 특성 증 영속성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ⓐ 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제의 근거가 된다.
ⓑ 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다.
ⓒ 부동산활동을 임장활동화시키며, 감정평가 시 지역분석을 필요로 한다.
ⓓ 일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품 간 완전한 대체관계가 제약된다.
ⓔ 부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치 보존력을 우수하게 한다.
① ⓐ, ⓒ
② ⓑ, ⓔ
③ ⓐ, ⓑ, ⓔ
④ ⓐ, ⓒ, ⓓ
⑤ ⓑ, ⓒ, ⓓ, ⓔ

다음의 파생현상을 모두 발생시키는 토지 특성은?
• 소유함으로써 생기는 자본이익(capital gain)과 이용하여 생기는 운용이익(income gain)을 발생시킨다.
• 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.
• 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.
① 부동성
② 개별성
③ 인접성
④ 영속성
⑤ 적재성

토지의 자연적 특성인 부증성(不增性)에 관한 설명으로 볼 수 없는 것은?
① 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지 증가가 아니며 용도전환을 의미하는 것이다.
② 생산비를 투입하여 물리적으로 양을 늘릴 수 없다.
③ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다.
④ 매립 등으로 농지의 양이 증가된 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다.
⑤ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능하다.

부증성에 관한 특징으로 옳은 것은 모두 몇 개인가?
ⓐ 소유이익과 이용이익으로 분리가 가능하다.
ⓑ 토지에는 생산비의 법칙이 원칙적으로 적용되지 않는다.
ⓒ 공유수면의 매립 및 전환과 이행을 통한 공급을 가능케 한다.
ⓓ 사회성 · 공공성이 강조되고, 토지공개념이 나타난다.(개념에 없음)
ⓔ 중개업을 정착시킨다.
ⓕ 균형가격의 성립을 어렵게 하여 감정평가를 필요케 한다.(감정평가의 언급은 부동성, 부증성, 개별성에 있다.)
① 1개
② 2개
③ 3개
④ 4개
⑤ 5개

다음은 어떤 부동산의 특성에서 파생된 특징을 설명한 것이다. 이를 모두 충족하는 부동산의 특성으로 옳은 것은?
• 토지이용을 집약화시킨다.
• 토지의 독점소유욕을 발생시킨다.
• 토지의 가격문제를 발생시킨다.
• 토지의 양적 공급을 제한한다.
① 부동성
② 영속성
③ 부증성
④ 개별성
⑤ 용도의 다양성

부동산의 특성 중 개별성(個別性)으로부터 파생되는 특징에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 · 구체화시키므로 개별 분석의 필요성을 제기한다.
② 부동산활동이나 현상을 개별화시킨다.
③ 개개의 부동산을 독점화시킨다.
④ 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 일물일가(一物一價)의 법칙을 적용하게 한다.
⑤ 부동산학에 있어서 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다.

부동산의 특성 증 인접성(隣接性)으로부터 파생되는 특징에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 특정토지의 개발과 사용은 인접토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부효과, 즉 외부경제 및 불경제와 밀접한 관계가 있다.
② 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 , 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다.
③ 부동산상품 간에 물리적으로 완전한 대체관계가 성립하게 한다.
④ 가치형성 시 인접지의 영향을 받게 하며 지역분석을 필연케 한다.
⑤ 인접지와의 협동적 이용을 필연화시키며, 토지이용에 있어 협동적 논리 주장의 근거가 된다.

부동산의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 영속성으로 인하여 부동산활동 및 부동산현상을 국지화하며, 지역마다 거래관행 임대료 등을 다르게 하여 감정평가 시 지역분석의 필요성이 요구된다.
② 부증성으로 인하여 재고시장형성에 영향을 주며, 부동산의 유량(flow) 공급뿐만 아니라 저량(stock) 공급도 가능하게 한다.
③ 개별성으로 인하여 토지의 생산공급은 불가능하나 용도전환을 통한 공급은 가능하다.
④ 부동성으로 인하여 표준지 선정을 어렵게 하며, 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 일물일가(一物一價)의 법칙 적용을 배제시킨다.
⑤ 인접성으로 인하여 외부효과와 밀접한 관계가 있으며, 가격형성 시 인접지의 영향을 받게 하고 지역분석을 필연케 한다.

부동산의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 토지에 감가상각의 적용을 배제시키며, 소모를 전제로 히는 재생산이론(再生産里論) 이나 사고방식을 적용할 수 없게 하는 것은 토지의 영속성에 기인한다.
② 토지의 부증성으로 인해 토지는 다른 생산물과 마찬가지로 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 있다.
③ 토지의 개별성은 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 일물일가(一物一價)의 법칙 적용을 배제시키는 특성이 된다.
④ 부동산활동 및 부동산현상을 국지화하여 지역마다 거래 관행, 임대료, 기대이율 등을 다르게 하는 것은 부동성에 기인한다.
⑤ 토지의 인접성은 개발이익의 사회적 환수 논리의 근거가 되며, 용도 면에서 대체가능성을 존재케 한다.

부동산의 특성과 현상을 연결한 것으로 틀린 것은?
① 부동성 - 부동산활동 및 부동산현상을 국지화한다.
② 부증성 - 물리적 공급을 불가능하게 하여 토지의 집약적 이용을 촉진하게 한다.
③ 개별성 - 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 일물일가(一物一價)의 법칙을 적용시칸다.
④ 영속성 - 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.
⑤ 인접성 - 가치형성 시 인접지의 영향을 받게 하며, 부동산의 용도 면에서 대체가능성을 존재케 한다.

부동산의 특성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 부동성으로 인해 부동산활동을 국지화시키고 임장활동을 배제한다.
② 토지는 물리적인 측면에서는 영속성을 가지나, 경제적 가치는 주변상황의 변화에 의하여 하락될 수 있다.
③ 영속성으로 인해 토지는 감가상각에서 배제되는 자산이다.
④ 개별성으로 인해 부동산활동이 구체적이고 개별적으로 전개되며, 부동산시장에서 정보의 중요성이 증대된다.
⑤ 용도의 다양성으로 인해 토지이용 결정 과정에서 용도가 경합할 경우, 최유효이용할 수 있는 방안을 도출하여 실행하게 된다.

토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 영속성으로 인해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다.
② 부동성(위치의 고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다.
③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다.
④ 개별성 (이질성)으로 인해 부( ― ) 의 외부효과가 발생한다. (부동성과 인접성으로 인해)
⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다.

부동산의 특성 중 토지의 특성과 관련된 설명으로 옳은 것은 몇 개인가?
ⓐ 부동성은 지역별로 초과공급과 초과수요현상을 야기하게 하여, 지역 간의 균형을 어렵게 한다.
ⓑ 부증성은 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 토지에는 적용할 수 없게 한다.
ⓒ 영속성은 부동산활동을 임장(臨場)활동, 정보활동, 중개활동, 입지선정활동으로 만든다.
ⓓ 개별성으로 인해 부동산상품 간 완전한 대체관계가 성립한다.
ⓔ 인접성으로 인하여 외부효과와 밀접한 관계가 있으며, 가격형성 시 인접지의 영향을 받게 하고 지역분석을 필연케 한다.
① 1 개
② 2 개
③ 3 개
④ 4 개
⑤ 5 개